III. Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến 1/7/2004:
1. Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai.
-
Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp năm 1992; theo đó quy định:
Đất đai, rừng núi, sông hồ, vv.. đều thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.
- Luật Đất đai ngày 14 tháng 7 năm 1993, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 (gọi tắt là Luật Đất đai năm 1993), được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 09 ngày 11/12/1998, sửa đổi bởi Luật số 25 ngày 29/6/2001..
Chính phủ đã ban hành 09 Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 1993, cụ thể gồm:
(1) Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 ban hành bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
(2) Nghị định số 88/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 về quản lý và sử dụng đất đô thị;
(3) Nghị định số 11/CP ngày 24 tháng 01 năm 1995 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam;
(4) Nghị định số 09/CP ngày 12 tháng 02 năm 1996 về chế độ quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh; Nghị định số 69/2000/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2000 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 09/CP ngày 12 tháng 02 năm 1996 về chế độ quản lý sử dụng đất quốc phòng, an ninh;
(5) Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01 tháng 11 năm 2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
(6) Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 sửa đổi, bổ sung một số điều của Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài;
(7) Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp;
(8) Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11 tháng 02 năm 2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28 tháng 9 năm 2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11 tháng 02 năm 2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai;
(9) Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2001 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
Ngoài ra có một số nghị định, nghị quyết có liên quan là:
(1). Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;
(2). Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở ;
(3). Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20 tháng 8 năm 1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
2. Một số quy định theo các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai:
2.1. Chế độ sở hữu đất đai:
Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 quy định : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân.Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.Tổ chức và cá nhân, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.
Những điểm đổi mới căn bản trong chế độ sở hữu về đất đai trong giai đoạn này là
Luật đất đai năm 1993 quy định:
(1). Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất.
Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất.
(2).
Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
(3). Người sử dụng đất được cấp GCN QSDĐ.
(4). Luật đất đai quy định cụ thể về quyền của người sử dụng đất, theo đó:
- Quyền của tổ chức trong nước sử dụng đất.
- Quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
(5) Luật quy định quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế thuê đất tại Việt Nam.
(6). Quy định đất có giá. UBND tỉnh căn cứ khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, quy định giá các loại đất làm căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
2.2. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai:
(1). Nội dung quản lý nhà nước về đất đai gồm 7 nội dung như Luật Đất đai 1987.
(2). Quy định nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Thời hạn ổn định lâu dài là:
- Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài
để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì được Nhà nước giao đất đó để tiếp tục sử dụng.
- Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở và chỉ thu hồi trong các trường hợp theo quy định của Luật
(3) Thời hạn cho thuê đất xác định theo dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng không quá 50 năm, trường hợp dự án cần thời gian dài hơn cũng không quá 70 năm.
a. Có 05 trường hợp nhà nước giao đất không thu tiền:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trong hạn mức đất được Nhà nước giao.
Hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức trước ngày 19/10/1993, thì được tiếp tục sử dụng diện tích đất vượt hạn mức theo thời hạn bằng một phần hai thời hạn giao đất và phải nộp thuế bổ sung đối với diện tích đất đó theo quy định của pháp luật; sau thời hạn này thì phải chuyển sang thuê đất. Đối với diện tích đất vượt hạn mức có sau ngày 15/10/1993, thì người sử dụng đất đó phải thuê đất;
2. Tổ chức sử dụng đất để trồng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
3. Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh;
4. Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao;
5. Tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng để xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp, thoát nước, sông, hồ, đê, đập, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng và các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ."
b. Có 04 trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở ;
- Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
- Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó;
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết định.
c. Có 3 trường hợp được nhà nước cho thuê đất:
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ các doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối do Nhà nước giao trước ngày Luật này có hiệu lực thì không phải chuyển sang thuê đất.
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh;
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thuộc quỹ đất công ích 5% ở xã, phường, thị trấn; thời hạn thuê đất đối với các trường hợp cho thuê trước ngày Luật này có hiệu lực được thực hiện theo hợp đồng cho thuê đất; sau ngày Luật này có hiệu lực thì thời hạn thuê đất không quá 5 năm."
2.3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất:
a. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối được quy định như sau:
*
Chính phủ quyết định giao đất trong 02 trường hợp sau đây:
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án;
- Giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
* Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng sau đây:
a) Tổ chức sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nội thành, nội thị xã.
* Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân, trừ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nội thành, nội thị xã.
b. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối:
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế sử dụng đất;
- Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân;
- Uỷ ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2.4. Quyền của người sử dụng đất:
Luật Đất đai năm 1993 quy định người sử dụng đất có quyền
chuyển đổi,
chuyển nhượng,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bằng tài sản gắn liền với đất;
để lại quyền thừa kế bằng quyền sử dụng đất Luật quy định quyền của người sử dụng đất theo nguyên tắc “Tiền nào thì quyền ấy”; cụ thể là:
Facebook
Zalo